共有名義のまま離婚し不動産売却するのはおすすめできない?
共有名義とは、不動産を複数人の名前で登記することを指します。
共有名義を解消するには手続きを踏まなければならないため、離婚する際も解消しないままにしてしまいがちです。
しかし、離婚後のトラブルを防ぐためにも共有名義は解消するのがおすすめです。
そこで今回は、共有名義について解説します。
□財産分与をする際には共有名義を解消するのがおすすめ
離婚をする際、住宅ローンの負債処理や登記手続き、親戚へのあいさつのようにやらなければならないことが山積みで、共有名義の処理まで手を回すのは大変ですよね。
しかし、財産分与をする予定であれば共有名義を解消しておいたほうが不動産を売却しやすくなり、住宅ローンに関するトラブルも回避できます。
財産分与をする際には共有名義を解消するメリットを解説します。
1.自由に売却やリフォームが可能
共有名義を解消しておけば、不動産を売却する際に、他の共有者の許可を取るというステップを省けるためスムーズに手続きを進められます。
不動産を共有名義簿ままであると、元配偶者と連絡を取り合意を得られた場合にのみ売却可能です。
離婚後も元配偶者と話し合いをしなければいけないため、ストレスに感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。
2.住宅ローン返済の延滞による差し押さえリスクを軽減する
共有名義がそのままだと、他の共有者が住宅ローンの返済を滞納した際に不動産が競売にかけられるか、もしくは任意売却するかの二択に迫られる可能性があります。
競売とは、債権者が裁判所に申し立てて不動産を売却し債権を回収すること、任意売却とは債務者が債権者の同意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てることを指します。
いずれにせよ、ローンの返済が滞納されると家に住み続けられなくなるでしょう。
3.住宅ローンの契約内容違反によるトラブルを防げる
夫婦ペアローンや連帯債務として住宅ローンの契約をしている場合、適用条件として「契約者が融資対象物件に居住していること」が挙げられます。
離婚する際に金融機関に通達をしないまま放置しておくと、抜き打ちの調査により事実が発覚し、残債の一括返済を迫られることもあります。
共有名義の不動産を持っている場合はローンの契約内容を確認し、必要な手続きはすべて滞りなく済ませましょう。
4.将来子どもや孫をトラブルに巻き込まずに済む
共有名義の不動産は、当初の共有者が亡くなった場合、持ち分は子どもや孫に相続されます。
先に紹介したように、共有名義の不動産を売却するには共有者との合意を得る必要があるため、元夫婦のどちらかが亡くなると、もう一緒に住んでいない父親と子供、または、子ども同士、孫同士で話し合いをしなければなりません。
□共有不動産を売却する際の注意点
共有名義の不動産はそのまま売却可能ですが、共有者同士で一緒に手続きを進めなければなりません。
また、売却利益や税金についても注意が必要です。
*売却に必要な手続き
不動産を売却するには、不動産仲介会社へ依頼をし、買主と契約を結びます。
その際に必要となる書類はすべて共有者2人の連盟となり、印鑑登録証明書も2人分必要です。
*売却して利益が出た場合
売却金は財産分与の対象となるため、手数料や測量費を除いた額を原則、半分ずつ分け合います。
しかし、半分ずつでなくても夫婦間で相談をし、共有持分とおりや、頭金を出した人が多く受け取る、というように配分方法を変えても問題ありません。
*税金が発生するケース
不動産を売却し、利益が発生すると譲渡所得税がかかる可能性があります。
売却金から不動産の購入金額と経費を足し合わせた額を差し引いても、金額が黒字の場合譲渡所得が発生しますが、居住用不動産であれば3000万円まで控除されるため、自宅を売却する場合にはあまり心配はいりません。
□まとめ
共有名義のまま離婚してしまうと、その後も不動産に関して連絡を取り合わなければならないため、離婚と同時に解消しておくのがおすすめです。
少し面倒に思われがちですが、夫婦で一緒に手続きを進め、将来にトラブルを残さないようにできると良いですね。
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