中古物件に減価償却が関わるのはどんな時？減価償却費の求め方を知ろう！

減価償却は、不動産や設備投資などの耐用年数が長い資産に関する重要な会計処理です。

今回は、中古物件について減価償却とは何か、また減価償却の方法について解説します。
この記事が中古物件をお持ちの方の参考になれば幸いです。

□中古物件の減価償却とは?

中古マンションの購入や廊下の外灯の設置など、長期間にわたって利用される資産を一度に費用化するのではなく、その利用可能年数に沿って経費に計上することが減価償却です。
例えば、不動産や自動車のように耐用年数が長い資産は、年月が経過するとともに徐々に価値が減少していきます。
この価値の減少を、耐用年数に応じて毎年の費用として分散するのが減価償却の基本的な考え方です。

不動産における減価償却では、土地は経年劣化せずに価値が持続するため、建物部分のみが対象です。
そのため、中古マンションを購入した場合、建物部分の残りの耐用年数を基に減価償却をします。

減価償却は、特に賃貸物件の経営や不動産の売却時に重要です。
賃貸物件の場合、家賃収入は所得として計上されますが、減価償却費は経費として計上でき、税金を軽減できます。

また、物件を売却する際には、減価償却費を計算することで、売却益に対する税金の計算が変わってきます。

□中古物件をリノベーションした際の減価償却計算方法

中古物件のリノベーションをした場合、会計上でその費用は資本的支出または修繕費と表します。
修繕が資本的支出にあたる場合、耐用年数の再計算が必要です。
資本的支出が中古物件の取得金額の50%以下の場合は、簡便法で計算できます。

しかし、資本的支出が取得金額の50%より大きく、再取得金額、つまりその中古物件を新築したと仮定した際にかかる取得金額の50%以下の場合は「(資本的支出を含む建物の取得価額÷{(資本的支出を含まない建物の取得価額/簡便法による耐用年数)+(資本的支出/法定耐用年数)}」の式で計算します。

また、資本的支出が、再取得金額の50%よりも大きい場合は、法定耐用年数を使ってください。
上記で求めた耐用年数から定額法償却率を調べ、資本的支出を含む建物の取得価額に定額法償却率を掛けて求めたものが減価償却費として計上できます。

□まとめ

減価償却とは耐用年数が長いものを購入した際に、その購入費用を一括で費用として計上するのではなく、毎年少しずつ計上することです。
中古物件をリノベーションした際にも、この減価償却は必要で、資本的支出がどれくらいかで減価償却費を計算する際に使う耐用年数が違います。

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