オーバーローンでも任意売却をしたい？チェックポイントをご紹介！

住宅ローンの返済が困難なため、不動産を売却して返済に当てられたら良いですよね。

しかし、必ずしも不動産が高値で売れるとは限りません。
そこで今回は、売却代金が債務額を下回る場合の取扱い方について解説します。

□「任意売却」・「オーバーローン」これらの意味とは？

＊任意売却

任意売却とは住宅ローンの返済が難しい場合、債権者の許可を取ったうえで不動産を売却し、ローンの返済に充てる方法です。
本来、不動産を売却するにはまず住宅ローンを完済しなければなりませんが、任意売却は例外として用意されており、金融機関と査定額を踏まえて連携を取り、売却活動を行えます。

＊オーバーローン

オーバーローンとは、返済しきれていない残りの住宅ローンの金額が不動産の売却価格を上回っている状態のことを指します。
不動産の売却価格で住宅ローンを完済可能な場合をアンダーローンと呼びますが、アンダーローンの場合、不動産を売却さえすればローン返済に関する問題は起こりません。

しかし、オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンを完済できず、任意売却以外の方法で不動産を売却することはできません。

□オーバーローンでも任意売却したい方へ！チェックポイントをご紹介！

オーバーローンでも不動産の売却が可能な任意売却を選択する場合、残債の返済計画や売却活動についてしっかりと計画を立てましょう。
また、任意売却以外の方法についても検討してみてください。

1.返済すべき額を確認し返済計画を立てる

初めに、不動産会社に査定をしてもらうと同時に金融機関から残高証明書を取得しておきます。
査定価格とは、あくまでも売れそうな価格であり売却価格とは異なるので参考として知っておきましょう。

また、任意売却後に残る残債についての返済方法も考えておきましょう。
自己資金を用意したり友人や知人からの借り入れたりできるケースもありますが、これらの場合は任意売却ではなく普通の方法で売却可能です。
自己資金の調達も友人や知人からのお金の借り入れも困難な場合は、債権者と協議をし、月ごとの返済額を決めます。

2.売却活動の準備をする

任意売却をする場合、売却予定の不動産に住み続けながら売却活動をするのが基本です。
まだご自身が住んでいる家に購入希望者が見学に来ます。
内覧に備えて部屋を清潔に保ちスケジュール管理を徹底しておきましょう。

3.「住み替えローン」「リースバック」という選択肢も考える

住み替えローンとは、オーバーローンで返済しきれなかった額を新居を購入する際のローンに上乗せする方法のことです。
例えば、3000万円の残債があり不動産を1500万円で売却、新居を2000万円で購入するというケースでは、3000万円から1500万円を差し引いた残りの住宅ローンを、2000万円に上乗せし、新たに3500万円の住宅ローンを組めます。

リースバックとは、家族間売買や親族間売買とも呼ばれ、投資家や身内に不動産を買い取ってもらうことで住宅ローンを完済する方法です。
不動産を一度買い取ってもらったのち、家賃を払い、賃貸として使い続けられます。

□まとめ

住宅ローンの額が売却価格を上回るオーバーローンでも、任意売却は可能です。
査定額や残債を確認しながら、準備を進めましょう。

一方、住み替えローンやリースバックのように他の方法でローンを返済することも可能です。
ぜひ一度当社にご相談ください。